谢国忠的忠告-第6章

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曾瀞漪：除了地方政府的利益之外，另一个能够对房价推波助澜的就是热钱的进入。最近热钱可能又跑向了房地产市场，这个问题也不是中国政府能够解决的。你觉得全球流动性过剩的根本原因是什么？　
谢国忠：全世界现在都是流动性过剩，我们看到这个炒风，全世界都有，而且已经维持了好几年，这跟世界上大部分央行的政策过于宽松有关。现在世界经济全球化，一个国家要完全想控制自己的流动性过剩，是不容易的。　
曾瀞漪：你的意思是目前对中国来说，我们实在没有办法阻止外资有热钱进来？　
谢国忠：对。这是全世界流动性过剩的问题。如果美国加息的预期出现的话，可能会制止这样的炒风，问题才能得到解决。至于什么时候会出现这样的预期，最重要的还是看美国的通胀。我觉得美元最近比较弱，世界上很多的通胀都朝美国走，美国的通胀在短期内应该是朝上走的。因为世界是一体经济，别人通过升值来降低他的通胀，一定是他把通胀转给了别人。所以美国最终通胀会比较高的。　
发展一批大城市，解决土地短缺问题　
曾瀞漪：如果说全球流动性过剩的问题并不是中国政府挡得住的，那么可以预见的是中国的房地产价格还会继续上升。从长远的方向来说，到底怎么样解决目前那么多城市房地产价格飙升，民众买不起房子的问题呢？你曾经提出一个概念，就是中国应该发展大规模的城市。　
谢国忠：对。　
曾瀞漪：你可不可以谈谈最近对这个问题的思考，提出一些建议？　
谢国忠：为什么发展大城市会比较好？这是它的规模效应引起的。一个是创造就业的成本比较低，另外一点就是可以发展基础设施，特别是像轨道交通这类设施，使得很多土地都能够做居住使用。　
因为土地的短缺是相对的，对于住房建设来说，其实并不是土地短缺，而是因为交通不方便，所以有土地的地方没法住。如果城市发展得好，把轨道交通、公共交通都搞好了以后，房地产价格就不会很高了。中国城市化的任务非常艰巨，现在只有43％左右，而城市化达到完成的话，要75％左右，还有近一半的路要走。农村人口压力那么大，一些地方就在当地搞一个个小城市，想发展经济，提高收入。但这种发展创收有很大的代价，就是污染和排放比较多，能源消耗比较大，如果把代价都算进去的话，它的经济并不一定是增值的。所以经济规模小的城市，长期来说不一定能生存下去。　
如果中国政府真的有一个城市化战略，就要走大城市的道路，集中资源，搞一些大城市。搞大城市一个很重要的工具，就是选一些城市，让他们有发债的权利，通过发债来搞基础设施的建设，这样房地产的价格就不会太高。房地产价格比较合理，移民进来也比较容易。房地产价格越高，移民进来就越困难，对城市发展越不利，城市发展的速度会放慢的。　
房地产价格与城市发展速度最终是要有一个平衡的。在短期来说，很多城市认为房地产价格高，我收的钱多，就可以发展快。这种想法从短线看是对的，从长线来说是不对的。你房地产价格越高，以后城市的发展就越缓慢。　
中国要解决房地产这个问题，最终需要一个城市化战略，就是搞大城市，把中国的农民尽快地往城市里搬，减少对土地的压力，环境污染等问题都能得到妥善的解决。　
曾瀞漪：就是说目前中国解决农民的问题也好，房价飙升的问题也好，其实应该有一个总体的城市发展战略。　
谢国忠：对。　
曾瀞漪：应该先主动地作一个大城市的规划，而不是被动地因为人口的流动性大才讨论城市应该怎么扩大。没有规划，整个城市的发展会显得凌乱而浪费。我们的当务之急就是怎样解决房地产存在的问题，盖更多的房子，容纳随城市化进程而来的人。　
谢国忠：对。
从土地银行模式转为工厂发展模式　
目前在世界各国，有三种发展房地产业的模式。第一种模式以美国为代表，依靠廉价土地和廉价汽车来解决大多数人的住房需求。这些新的住宅区距现有的城市中心很远。但拥有和维护汽车的成本在美国也非常低，低收入家庭可以购买远离市中心的住宅，开车一两小时去工作。新加坡属于第二种模式，其超过80％的居民居住在政府修建的公屋中。第三种模式在香港比较流行，大约半数的人口住在公屋中，其中多数是租住的，政府激励住在公屋中的居民尽可能努力工作，并从市场中购买昂贵的住房。　
早在2007年，谢国忠就提出：要控制房价，房地产开发必须从“土地银行模式”向“工厂模式”转型。政府需要鼓励开发速度和规模，并引入融资工具来支持“工厂模式”。　
曾瀞漪：你也提出现在房地产的发展模式应该从土地银行的模式变成工厂发展模式，这是一个什么样的概念？　
谢国忠：中国最近几年的房地产开发商赚钱赚得多的主要是靠囤地，跟香港过去的市场一样。我今天买了地，慢慢造房子，五年之后我再卖房子的时候，因为土地价格高了，房价也就高了。从盈利上去算的话，他并不是因为房子造得好而赚钱，而是因为土地升值赚钱。这个模式会引起房子的供应比较缓慢，因为房地产开发商有一个心态，如果房价不够高的话，他就慢慢来，反正现在通胀比较高，实际利率非常低，囤地的模式成本也不是太高，这就会助长房价上升。　
如果你改变措施，规定房地产开发商拿了地之后一定要大规模地发展，而且开发面积巨大。如果一个房地产开发商一年要生产100万平方米，那他的注意力就不是说囤一块地，而是说在生产100万平方米时怎么把它做好，使资金周转快，资金回报率高。对工厂来说就是资金的周转，你转得越快，需要的资金就越少，你的股本金回报率也就越高。因为你是通过把量做大来把回报做上去的。我觉得中国走向工厂化的模式是有可能的。韩国过去尝试过一段时间，韩国有很少几家房地产公司过去是造卫星城的。中国现在房地产开发商特多，有几万家，一个城市里面就有几千家，我觉得这是很不正常的。以后中国就应该出现大型的房地产公司，中国可能会出现20家大的房地产公司，一年生产100万平方米这样的规模，这样才会真正改变中国的房地产市场的运转机制，不是靠房价上升来带动这个市场。而是靠效益，靠生产的速度来带动市场。　
曾瀞漪：你的意思是说现在很多地方政府的财政收入来自土地的价格上升，所以他们可能就默许了开发商囤积土地的行为。囤积土地就造成房价被哄抬得很高。所以解决这些问题的方法就是从土地银行模式变成工厂模式，快速地大规模地盖房子。　
谢国忠：对。　
曾瀞漪：那么现在中国以什么样的城市可以快速盖房子，是不是有一些条件呢？　
谢国忠：中国有很多老城市，你要做大城市的话，第一个条件你就得要有水，这是中国城市化当中的第一个限制。如果你没水的话，你就做不了。第二个就是说你有一些经济基础。工业基础要比较雄厚。第三个就是你的人口已经比较多了，很多地方的省会，比如说武汉、长沙这样的城市，是完全有条件做超大城市的。中国沿海或者是靠长江的城市都是比较合适的地点。中国北方有很多地方缺水，这个问题解决之前急于搞城市化，可持续性是有问题的。　
曾瀞漪：对房地产商本身来说，到底有什么样的好处，可以让他们放弃现在的模式，转向工厂模式来发展呢？　
谢国忠：最终就是规模化了。如果你规模已经很大了，你还囤小块地的话，土地升值带来的盈利就不一定是那么可观了。比如，你是一家造汽车的公司，小的公司是造高档车的，每辆车的价格要抬得特高，它通过这个来赚钱的。但是像丰田这样大众化的汽车公司，它要造一千多万辆车，每辆车上面赚个5％，但是因为量大，它也能赚很多钱。所以这是一个跨越，你从小规模到大规模的话，它自己的机制会转的。根本问题是地方政府的利益观一定要变，如果还是靠房地产去融资来发展城市的话，是一定会助长房价上升的。只有地方政府有另外一条财路，让它能够发债，它才会用长远的眼光看待房地产价格。
要允许地方政府发债　
曾瀞漪：所以源头还是回到中央政府，中央政府要允许地方发债，才能够解决目前房地产的问题。　
谢国忠：是。每个地方政府都发债，可能会出事。中国为什么不允许地方政府发债，就是认为地方政府不知道怎么去管他们的财富，如果你发了债，很多钱会消失。　
但是中国可以在选定了大城市之后，中国60％～70％的人口就住在这些城市里面，那你也不用担心它发展以后没有效果，是吧？所以通过一个选择性的规模，让某些地方有发债权，就能够解决中国城市化的问题，也能解决中国人口、房地产价格的问题。　
曾瀞漪：看来现在中央政府面对的不只是怎么样让房价快点降温，而是应该思考怎么样让某一些适合发展大城市的地方政府加快发展步伐。　
谢国忠：对，中国发展到现阶段，对城市化的战略要有一个重新的思考。　
大城市发展战略比耕地红线重要　
全国土地调查显示，1996年10月31日，我国耕地面积为19。5亿亩；到2006年10月31日，这个数字已经锐减为18。27亿亩，平均每年净减少1240万亩。中国人均耕地面积只有1。38亩，其中有9个省区人均耕地面积低于1亩，3个省区人均耕地面积低于0。5亩。在全世界26个人口超过5000万的国家中，我国人均耕地量仅比孟加拉国和日本略多一点，排在倒数第三位。　
根据“十一五”规划纲要，到2010年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩这条红线。　
为了严格控制建设用地规模，早在1997年，中央就提出要实行最严格的土地管理制度。2006年以来国土资源部门还进一步完善会审制度，提高建设项目报批的门槛。2006年，国务院成立了国家土地督察机构，下设9个局。然而，各地违法征地、以租代征、违法乱占案件依旧层出不穷。“在土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。”这是国务院总理温家宝在2007年政府工作报告中关于保护耕地的阐述。　
曾瀞漪：关于保留18亿亩耕地红线，这是中国土地政策的底线。但有看法认为，随着农耕效率的提高，粮食的产量会因此增加，没有必要因为粮食的安全问题坚持18亿亩的底线，譬如说可以放松到16亿亩等，也可以解决城市用地问题。你怎么看这个问题？　
谢国忠：这个问题可以从几个方面来看。第一，18亿亩并不是不能做到，但如果城市化全面开花就做不到。所以中国搞大城市化，把人口集中起来，搞30个3000万人的城市，中国的土地耕地问题就没有了。　
现在中国的耕地问题，是城市化到处开发引起来的。为了城市化而到处开发是一种浪费，是金融资本的浪费，也引发了土地的消耗，值得大家深思。18亿亩能做到，但是要改变城市化的战略。　
第二，如果18亿亩做不到，也不是一件多么大的事。现在农产品贸易规模那么大，人均粮食的消耗