谢国忠的忠告-第4章
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曾瀞漪：我想，不管是从中央还是到地方，对房地产这个支柱产业的依赖，实际上还有另外一个担忧，就是经济前景的不确定性。政府不敢大刀阔斧地加息，来抑制房价大幅度上涨，因为它有一个很重要的考量，就是不知道全世界的经济在2010年下半年会不会出现下滑。
请你分析一下，现在全球经济除了中国之外，像美国和欧洲，是不是还有下滑的风险？
谢国忠：美国2010年第一季度经济不错，因为消费有所上升，储蓄率下降，出现了一个“收入没有明显上升，但是消费在上升”的局面，我觉得这并不是一个趋势，而是一个反弹。因为美国人觉得好像自己勒紧裤带已经两年了，有点忍不住要花钱了。但是就业这个问题在这几年里面，不太可能完全解决。失业的情况是非常严重的，美国报的失业率数据是差一点到10％，但是就业率不足是7％到8％，加起来是很大一个群体。要解决这个问题恐怕要很多年。
所以，美国要维持高消费，还没有这个基础，但短线我们看到一个反弹，觉得会好一点。但是如果以后石油价格继续上升，美联储必须加息，不加息的话，美国人的日子更难过。到了要加息压制油价的时候，经济有可能出现第二次下滑。
虽然2011年世界经济出现第二次下滑的可能性是挺大的，但是不能因此就说先等一等，让房地产泡沫持续下去。这是很错误的想法。很多人认为，中国的经济热起来难冷下去容易，经济增长一定要保住。这是缺乏科学根据的一个想法。
中国现在就业的情况不像过去那么严峻了，经济如果增长慢一点的话，没什么政治后果。相反，如果你这个通胀高了，政治后果可严重了。现在房价这么高，引起的社会矛盾那么激烈，政治后果是严重的。所以，有人说增长不能放慢，增长放慢要出大事，这个假定是错误的。如果大家认可了这个假定是错误的话，经济增长可以放慢一点，结构调好了之后，反而可以更加健康地高增长。
海南楼市是泡沫的样本
20世纪90年代海南房产泡沫破灭后，海南楼市长期低迷。三亚和海口市的房价近10年来总共的涨幅每平方米在1000元左右。自2009年年底开始，受海南国际旅游岛建设即将上升为国家战略等利好消息刺激，海南房地产市场快速升温。2009年12月，海口房价涨幅高居全国第３位，当月，海南全省商品房销售面积环比上涨高达158％，量价齐升的状态开始席卷全岛。2010年1月4日，国务院办公厅发布计划，到2020年初步将海南建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。6日，国务院宣布海南国际旅游岛规划纲要获中央批准。令人震惊的是，这个消息公布之后短短５天里，全省商品房销售量达到171亿元这是2008年海南省全年商品房销售量的总和。海口、三亚等一线城市房价一天一涨，个别楼盘甚至一天涨五千，吸引国内外炒房客蜂拥而至，岛内一时出现抢购商品房的“狂热”局面。
面对居高不下的海南房地产热，海南省政府出台了调控政策：从1月16日起到3月31日，海南省暂停审批新的土地开发项目和商业性开发土地出让，但房价的涨势并未得到抑制。三亚市一个名叫“山屿湖”的楼盘，2009年11月８日开盘到2010年2月，就从开盘价13000元飞涨到３万元。当时号称国际旅游岛海上地标的三亚凤凰岛楼盘，均价更是高达6。5万元。国家统计局发布的数据显示，2010年3月份，全国70个大中城市中海口、三亚新建商品住宅大幅上涨：海口64。8％、三亚57。5％，成为全国涨幅最高的两个地方。
据媒体报道，2010年以来，海南的新房8成以上被外地人买走。早在海南国际旅游岛获批前，就有10万浙商进驻海南，仅注册资本就达百亿元，实际投资运作资金可能高达300多亿元，迪拜危机后又有300多亿的热钱流入海南。
曾瀞漪：海南2010年房价大幅度高涨，海南有些开发商就说，现在同比涨幅这么多，是因为过去几年，当地的开发规模和房价只是县级城市水平，这两个月只是在补涨而已。海南作为中国少有的海岛旅游避暑胜地，在2010年第一季度房价达到一平方米均价两万元的价格，到底算不算泡沫？能不能有一个样本式的分析，让投资者看清楚里面的虚实？
谢国忠：我觉得海南楼市是一个很大的泡沫。当时房价起来慢，是因为上一次泡沫爆了之后带来很多痛苦，大家还记得过去的事。后来全国其他地方都涨了之后，它一下就赶了上来，追了上去。度假房地产价格很高，不太可能是真实的。海南并不是量少，现在到处说海南地方有限，你看它造的量，一个公司就造几百万平方米。全世界其他的地方，你看夏威夷全世界人都去，普吉岛全世界人都去，你不能说泰国有多少人，美国有多少人，全世界的人都可以到这种度假的地方去。这是世界性的市场，不是个人的市场。中国人可以到那边去买房子，但是三亚的房子贵好多。我觉得是有问题的。
海南的房子密密麻麻，造的都是公寓。一般的度假房，它要有独特性，才会有价值。像法国的尼斯等地，它是有独特性的。我们这边密密麻麻造得像马蜂窝一样，还随便一个公寓就卖五六十万美元，我觉得是不可持续的事情。这个价钱，在世界一般的大城市里边，都能够买到比较好的房子。能住得起这种房子的人，可能是世界金融机构里面工资比较高的人。海南这种度假村，条件不能说最好，也是为这种高端人士来度假用的，一年住不上几天，却跟他们平时住的房子价格差不多，这里面有很大的问题。
房地产一方面事关民生，一方面泡沫越吹越大
2010年4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1。1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
15日，国土部公布新一年的土地供应计划，保障性住房和中小户型住房用地大规模增加。
17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（又称“国十条”）出台，要求房价过高地区，可暂停发三套房及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方政府采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。“国十条”首次提出：建立考核问责制，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责。这意味着维护房价稳定已被纳入官员的考核体系，使地方官员不能再在遏制高房价上不作为甚至推波助澜。
19日住房城乡建设部又发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。
2010年4月21日，银监会官员指出，二套房贷认定标准不再以贷款记录为准，而是以家庭为单位。
随后北京出台的实施细则，采取临时性措施限定新购房套数，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，这条最为严厉的措施，引起媒体广泛关注。
本轮调控被媒体称为“史上最严厉”的调控措施，除了对炒房者的精准打击之外，更因为中央第一次明确提出了在稳定房价和住房保障工作上要对政府官员“建立考核问责机制”，成为切断地方政府和开发商利益纽带的精准一刀。
曾瀞漪：其实你本身是看好中国经济的，但一直呼吁中国应该注意发展当中出现的泡沫，要避免爆破后造成的痛苦。2010年最新的房地产新政“国十条”，是从买家入手，希望借此限制炒房。政策的落实，从各个部委到地方政府等都有责任，对他们的要求都很严厉。你觉得这些做法是不是可以化解房地产泡沫？
谢国忠：我觉得中国房价的核心问题，是政策要有一致性，能够有长远的政策。因为土地是国家所有，是经济当中最重要的部分，所以国家一定要有政策。但现在我们还是遵循摸着石头过河，能怎么干就怎么干，就走向了使房地产作为政府融资的一个最重要的工具。目前房地产不是为了经济长期稳定，不是为民生，这个矛盾现在没有解决。所以我觉得这样的政策，这个部委出一个，那个出一个，没有什么相关性，没有系统的政策。
曾瀞漪：你觉得现在解决中国房地产的问题，需要有一致性的政策。包括你在内，不少人都建议，应该用加息的方式来对付房地产的泡沫。我们看到政府选择的还是严厉的行政措施。你说在中国永远不要低估13亿人的力量，因为从小保姆到高官，都把买房子作为人生梦想，所以中国房价会不会是长期的民生问题？
谢国忠：对。我觉得第一，房地产政策是长治久安的问题；第二，是对付泡沫的问题，两个是不一样的。泡沫的出现是因为货币发放太多。问题在于政府觉得国有这一边的负担增加太多，会有政治问题，所以它现在想两全其美。
曾瀞漪：你说政府想要两全其美，是怎么样的做法？
谢国忠：就是想通过行政手段，压住房地产价格，然后继续维持低利率的政策。中国低利率的政策是国有体制无法承受资本价格过高，因为它的效益比较低。所以这是一个核心问题。
楼市新政管住了开发商和买家，管不住其他企业的资金流入
曾瀞漪：现在的资金过多，目前压制楼市的措施必然会使资金流向其他的地方，温州炒房团就是一个很典型的例子。能不能从温州炒房团的现象，分析一下中国的资金投资出口的问题？
谢国忠：现在制造业不景气，做事很辛苦，赚钱非常难，大家看到房地产只涨不跌，所以把资金朝这个方向转。中国最近这几年资金大量流入房地产，是通过拐弯流过去的。通过按揭贷款直接流入房地产，包括家庭的负债，都是直接地进入到房地产。中国政府看到按揭贷款和对开发商的贷款流入房地产，实际上其他的贷款，间接地都流到了房地产里面。很多企业都在做房地产，它们通过其他的生意渠道得来的钱，大量地流入房地产。中国的银行体系的贷款主要流进了房地产。
曾瀞漪：国家统计局表示，按照通行的国际标准，包括联合国统计局向各个成员国推荐的方法，一般均把住房列入固定资本形成范畴，并不计算在CPI中。但是中国是不是应该根据自己的情况，把房地产相关指数列入CPI的指数当中？
谢国忠：因为中国的政策要讲政治，所以在数据处理上面也要讲政治。2010年第一季度中国广义的通胀是5。6％，但是CPI报得比较低。它想不想加息，决定于通胀数据有多高。这是我们内部矛盾的问题，政治压倒一切，政治经济在短期力量超过市场经济。它能够歪曲价格体系，会带来后遗症，等到歪曲到一定水平，更加危机的时候，会引起行政危机，所以这是中国体系的核心问题。
保障性住房要实干，不要口号
曾瀞漪：在解决房价狂涨的过程当中，政府提出要加强保障性住房，包括增加土地供应、加强保障性住房的比例，等等
