谢国忠的忠告-第3章
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谢国忠：现在银行还有钱，银行的贷存比还没有那么高，如果想要再放钱出来托房地产是有可能的。但是，把房地产托得那么高，摊子那么大，万一银行没有钱了，倒下来，后果是很严重的。
从政府的层面来看，短线经济上好像没什么别的出路，就是房地产炒一把，好像经济能够好一点，这种心态可以理解。但我觉得这是贪小便宜吃大亏的心态。有一样东西可以炒一把，给经济带来一定的舒缓，短线是见效了，但是长线就会给自己带来更多的问题。所以我觉得中国的最终出路，还是要调整经济结构，不能看到哪里还能炒一把，就把经济托一托。用这样的思维来管经济，最终的结局可能是一个很大的灾难性调整。
曾瀞漪：目前我们看到宏观的政策走向，基本上是保增长、调结构，最重要的就是要管理好通胀预期。在资产价格上升的情况之下，这种通胀预期到了什么样的程度？严重吗？
谢国忠：中国老百姓的通胀预期主要是由房地产引起的，为什么老百姓都认为有通胀呢？为什么大家愿意去借钱买房子？因为人们还有一个感觉，就是政府不会让房价掉下来。一个是利息低，一个是通胀预期高，加上政府不会让房价掉，这些因素使得大家在房价那么高的情况下，还是愿意借钱买房子。我觉得这是内地已有的通胀预期，有些人老是在谈中国的CPI，说是你看还没涨啊，应该没问题啊，再动用报纸、电台宣传一下，让老百姓觉得没有通胀。其实这个宣传没有什么效果。我平时接触的一些人，他们都是有通胀心态的。
对话时间：2010年年初
政策灵不灵，关键看能不能压住投机需求
曾瀞漪：国家主席胡锦涛说，国际金融危机对中国经济的冲击，表面上是对经济增长速度的冲击，实际上是对经济发展方式的冲击，转变经济发展方式刻不容缓。领导人的讲话会如何反映在政策上？从2009年12月开始一直到现在，国家连续出台对房地产的调控政策，你认为有什么样的效果？
谢国忠：我们看到一级市场里的销售量有明显下降，二级市场里价格也在下降，跟过去两次调控的情景差不多，开发商认为价格是不会下降的，因为政府不希望价格下降，只要能够撑得住，政策最终是会变的。所以出现房地产销量下降，价格不降的局面。
从政策调控角度来看，最重要的是政府是不是认为价格过高？如果认为价格过高，应不应该掉？如果价格不该掉，那你的调控是为了什么？我觉得政府自己要想明白。
从现在这个角度来看，限制二套房、三套房，从政治上来说，有一定的宣传意义，但是中国大部分的需求其实就是二套房、三套房，都是投机需求，如果把这个砍了，这个市场从长期来看是混不下去的，所以政策不变的话，房地产一定会作很大的调整。但是问题在于没人相信，大家认为政府早晚会变的，是不会让房价下跌的。
“地王”导致全民疯狂炒房
2010年“两会”刚刚结束，在一片对高房价的讨伐声中，新的“地王”就新鲜出炉。3月15日，北京就分别诞生了总价和单价两个“地王”。中信地产以52。4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目，创下北京拍地最高总价。远洋地产旗下子公司远豪置业以40。8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地，地块楼面地价达2。75万元平方米，被认为是北京市场上新任的“单价地王”。当人们还在热议远洋夺得大望京地块“单价地王”时，仅仅时隔6小时，该“单价地王”纪录便被海淀东升乡蓟门桥地块刷新，大股东为中国兵器装备集团的世博宏业，最终以17。6亿元拍得此地，实际楼面价格高达30197元平方米。
久未在京城拿地的华远董事长任志强，也抛出了4亿元保证金参与竞买大望京村1号地。潘石屹在微博对任志强此举进行调侃：“此前，我劝任志强不要去参加大望京村1号地的拍卖，争不过人家。任总一意孤行，缴了几亿元的保证金去参加。据说，举牌举到一万多元（每平方米）就再不敢举了。不是花钱买地，真是花钱买丢人。”任志强则在微博上回应说：“小潘嘲笑我不是在花钱买地，而是花钱买耻辱。确实，每次都损失了大量利息（指保证金），给政府送了无数额外利润，但至少华远还在参与，而小潘已怕得连参与都不敢了，招拍挂已让小潘失去了参与的信心与勇气。”
曾瀞漪：我们听到，不同的政府官员甚至很高级的官员都这么说，房地产是支柱产业，不能不支持，所以，加强监管采用的是各个部门联手的方式。国资委要求78家非地产主业的央企退出房地产市场，也看到银监会对于地产商在银行方面的贷款要加强限制，还有银行也是要提高个人房贷的首付比例，这样做，会不会既维持了经济增长，又平抑了房价，使两边看起来就平衡了。
谢国忠：来来回回已经折腾好几次了。2010年“两会”之后马上就开始搞“地王”，老百姓对这个东西早就不相信了，所以现在出现全民炒房子，把所有的钱放到里面炒，有最后的疯狂的迹象。政府有些官员的意见不一致，但是我们要看实际的行动。实际的情况是每次房地产情况不好的时候，就有政策来救。问题在于你说是泡沫，但是大家很依赖它，而且还在继续依赖，觉得不会有严重后果。其实这是非常不理性的。
比如，你坐在一列火车上面，火车在朝悬崖开，大家还在火车上讨论是不是要跳下去。有人说不能跳，跳下去要摔伤要骨折的，有人说不跳更危险，谁都不知道怎么办。我觉得现在的情况跟这个挺类似。很多人认为我们必须依赖房地产。问题在于你依赖它，它却是不可持续的，你依赖的时间越长，最终的后果越严重。如果继续这么做的话，图一时的快乐，会付出很沉重的代价。
为什么大家怕股市，不怕楼市
曾瀞漪：你刚刚提到“疯狂”，我记得几年前我们讨论的时候，都很担心中国的股市。可是现在好像大家对股市没那么疯狂，反倒是对房地产很疯狂。怎么会出现这样的变化？
谢国忠：上次是对股市的疯狂，股市掉了之后，我从民间听到很多言论，觉得股市会从6000多点掉到1000多点，害怕了。但是在房地产还没看到这样的情况。上次房地产大掉是20世纪90年代。20世纪90年代的时候，主要是海南、上海、广东的房子掉价，这些房子主要是外销房，跟一般的老百姓基本没有关系，所以一般人没有房地产周期的想法。现在这一波的周期从2002年2003年开始朝上走，有时稍微下调一下又升上来，这个周期一直朝上走，所以大部分人认为房地产只会涨不会掉。
曾瀞漪：官员都这么说的呀，说还会再涨的，有人口红利，等等。
谢国忠：但问题是有些官员说这个话的时候，他有一个利益冲动在里面。在中国买房子等于把钱送给政府，因为土地是政府所有，你交的税也是交给政府，开发商盈利最终还要买土地，也是给政府的。因为钱都是交给政府的，所以政府说房价只会涨不会跌，它这么说是有利益冲动的。就像华尔街交易员一样，他让你买这个产品，吹嘘说产品怎么好，他是自己在给自己发奖金。中国官员跟房地产的关系，跟华尔街交易员和衍生产品的关系有点类似，等于是坐庄了。我觉得这是一种不负责任的做法。中国没什么人口红利，现在农村都是小孩子和老人。中国的城市化基本上做得差不多了，即使说有农村的人搬到城市里来要有地方住，他们买得起房子吗？他们跟房地产市场根本就没关系。所以说到城市化、人口红利什么的，捧房地产，等于是自己在骗自己，或者是你自己不相信但还在骗别人。
对话时间：2010年3月底
地方政府靠房地产吃饭
2010年3月18日下午，国资委召开新闻发布会，公布了央企房地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。据初步统计，2009年，这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85％；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86％；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94％。
曾瀞漪：最近大家关注很多的是央企退出房地产市场问题，如果你的主业不是房地产就要完全退出。有人评论说，央企的房地产销售业务，占整个房地产市场的比例大概是5％，要退出的这78家更少，可能只占1％。所以，所谓的央企退出房地产市场，对于房地产市场的变化会有很大影响吗？能够持续得下去吗？
谢国忠：央企在这一波市场行情里面，起的作用就是创造了“地王”，造成了地比房贵，面粉比面包贵这样一个情况。民企觉得这是不理性的市场，不愿意再买地，但是政府觉得拆迁成本那么高，地价就应该高，应该高于拆迁的成本，所以由央企来支持和拉动，把地价拍到地王的水平，主要是为了让地方政府不受损失。
地价那么高，对市场自然会有推波助澜的作用，大家觉得地那么贵，房价还有可能掉下来吗？他利用这样一个预期把房价朝上拉。所以央企虽然规模不是那么大，但是起的作用是比较大的。它如果退出来，对地价会有一定的抑制作用。但是，问题在于地方政府的权力很大，它认为拆迁的成本这么高，自己不能受损失，所以在央企退出之后，它一定会想办法让民企来埋单的。民企你能不做生意吗？你不买地就甭做事了。
地方政府会通过各种各样的渠道来知会你的，如果你不买这个地，以后在我这里就甭想做事。我觉得房地产市场的核心问题，从微观上来说，是地方政府依靠它，财政依靠它。中央政府的财政是从地方政府来的，间接也靠它。有些官员说我们是靠房地产吃饭的，确实是这个概念。另外我们利息很低，有汇率升值的预期，于是很多钱都进来了。钱通过房地产进入中国的银行，然后从银行里面贷出去变成了土地的价格，变成了地方政府的财政收入，这是一根连锁的链条。如果你想要是把这个链条打断，很简单，加息就可以，或者你升值升到位。
曾瀞漪：一次性大幅度升值？
谢国忠：让它不再有升值的预期，不要老是演京戏一样的，一场演了一天还没演完，第二天再演，好像没有结果似的，引得大家老是在这里边玩，这就等于在搞泡沫了，所以我觉得政府要想清楚，你到底是想干吗？
房地产泡沫救不了中国经济
2010年5月，希腊等国主权债务危机出现扩散的态势，悲观情绪正在加深。大家担忧世界经济出现“二次探底”：欧盟与IMF援助机制未能达到预期目标，希腊等国内部对经济紧缩政策抵制力度较大，债务危机在欧盟内部出现一定程度的扩散，从而导致欧元区经济复苏受挫，甚至有可能出现新一轮的经济衰退；新兴市场国家经济偏热，通胀压力进一步放大，担忧还来自货币政策如果过快退出将导致全球经济复苏中断；欧美发达国家就业状况近期难以根本好转，消费者信心不足，房地产与信用卡市场复苏乏力，中小
